租客欠交房租 房东"断水断电"也要有尺度

除了投资住宅之外，一向信奉“不把鸡蛋放同一个篮子中”的李铭，还投资了几套写字楼用以出租。其中一套写字楼的租户为一家软件服务公司，但这家公司的经营状况并不理想，产生的直接后果便是拖欠房租达数月之久。李铭对此非常恼火，就欠租问题多次与该企业进行沟通、协调，而得到的答复是：公司的全部资金被投入到一款新游戏的开发当中，一旦这款游戏上市成功，到时候一定会将欠付房租全部还清。

将信将疑的李铭等待了两个月之后，仍然没有等到应得的房租付款。一气之下，他向软件公司提出，准备行使合同解除权，并要求该公司立即搬出写字楼。软件公司的态度倒也明确，表示现在“无处可搬”。李铭于是使出“杀手锏”，表示将通知物业断水断电作为最后通牒。不曾想，租户却反而提出，如果公司的软件开发和服务器出租业务受到断电影响，所造成的损失将由李铭赔偿。

这样一来，如果仅凭起诉要求解除合同，起码会拖个一年半载，期间房租照样收不到；而采用断电断水之类的强硬手段，又怕会承担赔偿责任，反而得不偿失。李铭陷入了两难状态。

律师意见：

房东是否有权断水断电，这是很多房屋出租人都关心的一个问题，尤其对于商用房屋的业主而言更是如此。由于起诉要求法院解除租赁合同的方式，需要等待较长周期，而且承租人在诉讼期间也不会再支付房屋租金。再说，拖欠房租的承租人通常都是由于经济状况不理想所致，即使法院判决下来应支付租金或者房屋使用费，在执行上仍然会有较大困难。

在这种情况下，如果承租人拖欠房租，出租人是否有权行使断水断电这种手段呢？笔者认为，如果承租人拖欠房租的行为并不严重，尚且达不到出租人有权解除合同的衡量标准，由于租赁合同还在履行之中，出租人无权断水断电。而且，根据《合同法》的规定，出租人应当提供可以使用的房屋，对于承租人的违约行为，出租人只能要求其承担违约责任而不能通过违约行为来制裁另一种违约行为。

但是，如果承租人拖欠房屋导致出租人有权解除合同的话，出租人有权在解除合同之后断水断电。因为合同已经实行了解除，承租人对于房屋的占用没有法律依据，出租人有权在合同解除通知送达对方的合理期限内，对房屋进行包括断水断电在内的处分。