租房故事：承租人的优先购买权问题分析
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租房网
2008
年3
月31
日
沈阳房地产法律网
案情：2005年，甲将其房屋一套租给乙使用。2006年甲生病住院，甲的好友丙为其垫付医药费3万元。后因医药费不足，甲经与丙协商，将该出租的房屋以5万元的低价转让给丙，甲也借此对丙长期的帮助表示感谢。2007年，甲丙办理了过户手续后，丙通知乙搬出房屋，乙则以其有优先购买权，愿以5万元购此房为由拒绝。丙诉至法院要求乙搬出，乙则以甲与丙侵犯其优先购买权为由抗辩。
近年来，随着住房制度改革和二级住房市场的开放，房屋买卖中因优先购买权发生纠纷的案件逐渐增多，由于现行法律法规对此类纠纷规定的比较原则，给司法实践中处理这类案件带来不少困难。作者现就房屋买卖优先购买权案件的处理谈一点粗浅看法。
分析：承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。出租人侵犯优先购买权的后果，就是承租人可以以享有优先购买权为由,请求法院宣布出租人的买卖行为无效。
所谓优先购买权，是指法人、其他组织、自然人在特定买卖关系中，依所法享有在同等条件下优先于其他人购买出卖人的财产的权利。一般而言，优先购买权是基于法律的规定。
优先购买权的法律性质主要表现在如下几个方面：
1.优先购买权具有法定性。一般而言，优先购买权是对出卖人的处分权所作的限制，而此限制是基于法律的直接规定产生，具有法定性。如《城市私有房屋管理条例》第19条、《民法通则若干问题意见》第118条、《合同法》第230条规定了承租人的优先购买权，《民法通则》第78条规定了共有人的优先购买权，《公司法》第35条、第138条规定了股东的优先购买权，《合伙企业法》第22条规定了合伙人的优先购买权，《中外合资经营企业法实施条例》第20条规定了合营方的优先购买权。
2.优先购买权具有物权性。优先购买权是否具有物权性存在不同观点。否定说认为，优先购买权是附随于买卖关系的，法律设定该权利，只是对出卖人所附加的义务，应当视为买卖关系的组成部分，优先购买权本质上仍然是债权，不具有物权性。肯定说认为，优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性。笔者赞同肯定说，其理由是：（1）依法律规定而产生的优先购买权是法律对特定人的保护。（2）优先购买权具有对抗第三人的效力。依法律规定，当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效，并要求在同等条件下将标的物出卖给自己。（3）明确优先购买权为一种物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利。由此看来，优先购买权具有物权性。
3.优先购买权是一种期待权。优先购买权并不是优先购买权人在任何时候都能享有的一种现实权利，在出卖人出卖标的物之前，优先购买权仅仅表现为一种可能性。只有在出卖人出卖标的物这一特定法律事实出现时，优先购买权人才能行使优先购买权，使此权利由可能性变为现实性。因此说，优先购买权为一种期待权。
4.优先购买权是一种附条件的形成权。所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利。当优先购买权人行使优先购买权即可依法排除出卖人将标的物出卖给第三人的可能，使其与出卖人形成买卖标的物的权利义务关系。因此，优先购买权是一种形成权。同时，优先购买权的行使是以“同等条件”为前提，因此，优先购买权又是一种附条件的形成权。
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