已经交付的房屋能买卖吗？律师：没有明文规定

2006年2月，何先生与某房地产公司签订《商品房买卖合同》。7月，该房地产公司依约将经竣工验收合格的商品房交付给何先生，并在10月为何先生办理了房屋过户手续。在此期间的9月，何先生与季先生签订《购房合同》，将这套已经由自己占有只是尚未取得“小产证”的房屋卖给季先生，并约定在自己取得“小产证”后的一个月内，再将该房屋过户给季先生。到了该年的11月，季先生得知何先生已经取得了“小产证”，要求其履行合同义务。而此时何先生却认为双方在签订《购房合同》时，自己没有取得“小产证”，故《购房合同》应属无效而拒绝为季先生办理过户手续。多次协商无果，季先生将何先生告上了法庭。

律师观点

对于购房者所拥有的已经交付使用的现房能否在未办理过户之前进行再转让，现行的法律法规中没有明文的规定。由于现房的再转让属于房屋买卖的一种表现形式，而房屋买卖又归属私法调整，故根据私法意思自治原则，只要买卖双方所订立的现房再转让合同不违反法律法规的强制性规定，那么就应当认为是合法有效并受法律保护的。

与现房再转让相关的法律法规的强制性规定，主要是《城市房地产管理法》的规定，未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让。以及建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得“大产权”；并且购房者取得“小产证”之后，才能办理再次转让的过户登记手续。

在本案中，何先生与季先生签订《购房合同》时，房地产公司已经于该年8月办理了该房屋初步登记并取得“大产权”；同时双方又在合同中约定，正式的过户手续是在何先生取得“小产证”以后。这样的话，何先生与季先生签订的《购房合同》就没有违反法律法规的强制性规定，应当是合法有效并受法律保护的。何先生应当按照合同履行自己的义务。

（作者系本刊法律顾问、上海市东方正义律师事务所主任、律师黄可磊）